Riforma del Catasto

La riforma del catasto , prevista dalla Legge sulla delega fiscale n. 23/2014, che dovrà essere attuata per mezzo di un decreto legislativo, la quale emanazione è previsto per la fine di settembre, ma ad oggi sembra essere ancora in alto mare.

La riforma del catasto, nella buona sostanza, mira ad eliminare le evidenti incongruenze riscontrate nel sistema di imposizione fiscale sugli immobili, adeguando i valori economici reali ai valori catastali, che ricordiamo quest’ultimi, sono la base imponibile delle imposte sglu immobili, determinati dalle rendite catastali, con i dovuti coefficienti di rivalutazione.

Discrepanze di valori in diversi casi, come un’appartamento a due passi da Piazza di Spagna o dal Colosseo o dal Duomo di Milano, hanno un valore catastale anche decisamente inferiore di un’abitazione di pari superficie e stessi requisiti situato in un normale paesino sconosciuto di 10.000 abitanti, questo avviene semplicemente perchè le rendite attribuite agli immobili soprattutto nelle grandi e più antiche città risalgono agli anni del primo catasto e fino a qualche decennio addietro e mai rivalutate a reali valori di mercato, mentre le nuove abitazioni che si sono sviluppate per logica urbanistica nelle periferie delle grandi città e nei piccoli comuni, alle quali recenti abitazioni a parità di superficie e caratteristiche sono state attribuite rendite più alte e quindi di conseguenza maggior valori che ricordiamo sono la base imponibile su cui si pagano le tasse.

Il nuovo sistema di classificazione con riforma del catasto

I fabbricati, con la nuova riforma del catasto, avranno una classificazione diversa dall’attuale, infatti non saranno più suddivisi per categorie e relative classi, ma saranno catalogate in due tipologie di fabbricati, e cioè in quelli ordinari e in quelli speciali. La riforma del catatso prevede che gli immobili che vengono definiti appartamenti avranno la categoria ordinaria O/1, mentre i fabbricati che saranno classificati come ville, immobili signorili e artistici, avranno una regolamentazione diversa.

Al fine di ottenere una maggiore equità, con la riforma del catatso e attribuire una valutazione più oggettiva, il valore degli immobili sarà determinato dalla superficie e non più dai vani, assegnando ad ogni unità immobiliare oltre che una rendita anche un valore patrimoniale.

Per gli immobili ordinari, che comprendono gli appartamenti, con la nuova riforma del catasto, dopo aver rilevato la superficie, le rendite e i valori patrimoniali saranno determinati adoperando una serie di coefficienti che terranno conto del reddito che genera, del valore di mercato, delle caretteristiche dell’immobile, della sua posizione e di altri fattori che possano incidere sul valore da determinare, con la nuova riforma del catasto.

Mentre per gli immobili, classificati come fabbricati speciali, che comprendono ville, immobili signorili e artistici, con la nuova riforma del catasto, saranno valutati con stima diretta, mentre le rendite verranno determinate, attribuendo saggi di redditività media ai ai valori patrimoniali.

Per i futuri aggiornamenti, la nuova riforma del catasto, prevede due step, il primo allo scadere del quinquennio l’applicazione di coefficienti di adeguamento ai valori patrimoniali, mentre per il secondo step, a cadenza decennale potrà essere effettuata una revisione generale degli estimi, sottolinenado quindi che la revisione quinquennale è automatica mentre quella decennale non è scontata.

Una bozza di decreto sulla revisione del sistema estimativo, prevista dalla nuova riforma del catatso, è stata approntata già a fine anno 2014, per raccogliere i dati più veritieri possibili, ha previsto da una parte, in carico all’agenzia delle entrate, l’invio di questionari ai proprietari per ricevere i dati in loro possesso e dall’altra parte avvelersi della collaborazione dei professionisti per effettuare i sopralluoghi e i rilievi del caso, dietro convenzioni da stipulare con gli ordini e i collegi professionali.

Le commissioni censuarie della nuova riforma del catasto

A oggi possiamo sicuramente dire che la macchina che attuerà la nuova riforma del catasto, si è messa in moto, infatti è stato approvato a dicembre il decreto sul funzionamento delle commissioni censuarie che dovranno insediarsi entro novembre 2015. Con la nuova riforma del catasto, le commissioni censuarie saranno di tue tipi, la prima è unica è la commissione censuaria centrale con funzione di supervisore con sede a Roma, coaudivata dalle commissioni censuarie locali che saranno 103 e dislocate sul territorio nazionale. Entrambi i tipi di commissioni sono articolate in tre sezioni, una dedicata per il catasto terreni, un’altra dedicata per il catasto fabbricati e una terza specializzata per la revisione del sistema estimativo del catasto dei fabbricati.

Alle Commissioni censuarie locali, la nuova riforma del catasto, attribuisce il compito di convalidare le funzioni statistiche individuate dall’Agenzia delle Entrate, che devono rappresentare la giusta relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, anche all’interno di uno stesso comune.

Mentre per la Commissione censuaria centrale, la nuova riforma del catasto ha attribuito la decisione sui ricorsi dell’Agenzia delle Entrate e dei Comuni in opposizione alle decisioni delle commissioni censuarie locali ed esercita poteri sostitutivi nel caso in cui le commissioni locali non provvedano alla validazione delle funzioni statistiche.

E’ evidente che completato il processo della nuova riforma del catasto, sarà data ai contribuenti che ritengono inappropriati i nuovi valori patrimoniali, la possibilità di fare ricorsoentro termini stabiliti, quindi prima che il processo di riforma entri nel vivo è opportuno fare una visura catastale del proprio immobile, in modo da poterla confrontare con i valori che vengono attribuiti al termine della riforma del catasto.